现房是指目前已建成的房屋？期货在线看为了助助考生体例的温习2012年房产经纪人考核课程， 所有的通晓2012年房产经纪人考核教材的干系中心，小编特编 辑汇总了2012年房产经纪人考核干系常识的引导原料 ，希冀对您插足本次考核有所助助!

　　人们看待什么是墟市，有着众种界说或外述，比如：①墟市是商品交流的地点。②墟市是商品交流的任何景象。一个墟市并不需求有看得睹的有形地点。③墟市是连结商品分娩者和消费者之间的桥梁。④墟市是彼此功用、使交流成为不妨的买方和卖方的结合。⑤墟市是可以使买者和卖者取得讯息并彼此来往的计划。⑥墟市是某种商品或某类商品需求的总和。而商品需求是通过买主展现出来的，所以也能够说，墟市是某一产物一齐实际买主和潜正在买主所构成的群体。

　　上述界说或外述，从各自角度夸大了墟市的某个方面，对领会和解析墟市均有所开导或助助。比如，第6种界说从墟市营销的角度越过了消费者的需求。该界说的墟市可用下列简明的公式来具体：

　　这个公式注明，生齿、进货才气和进货动机三个成分，匮乏任何一个都不行组成墟市。一个邦度或区域，固然生齿许众，然而要是人均收入很低，那么它的墟市是很有限的;反之，固然人均收入很高，然而要是生齿过少，它的墟市同样是很有限的。惟有生齿较众且人均收人较高时，它的墟市潜力才较大。然而，仅有生齿和进货才气还不敷。要是货错误途，不行惹起消费者的进货盼望，也不行组成墟市。所以，要解析墟市，必需从生齿、进货才气和进货动机三个方面同时人手。

　　上面还只是讲了墟市的巨细或墟市容量。看待一个企业来说，尚未进入某个墟市的，怎样进入该墟市;曾经进入墟市的，怎样仍旧或普及己方的墟市份额(墟市占领率)，也是相称苛重的。

　　房地产墟市是指所交流的商品是房地产或房地产权利的墟市，交流征求生意、相易、租赁、典质等。房地产墟市不妨是有形的，也不妨是无形的。有形的房地产墟市是指固定的房地产来往地点;反之，称为无形的房地产墟市。

　　房地产墟市的酿成必需具备3个根本因素：①存正在着可供交流的房地产商品，征求有形的房地产实物和无形的房地产权益或任职;②存正在着供应房地产商品的卖方和具有进货盼望与进货才气的买方;③交流代价适应生意两边的甜头请求。惟有同时具备了这三个条目，现实的来往举动智力爆发。

　　房地产墟市具有转达房地产供求讯息、优化房地产资源装备、普及房地产运用效益等功用。响应房地产墟市情况的根本讯息是成交价和成交量。当求过于供时，代价上涨;当供过于求时，代价下跌。当成交量放大时，响应墟市趋热;当成交量萎缩时，响应墟市趋冷。

　　因为房地产具有不成搬动、并世无双、寿命长期、需要有限、价钱较大、用处众样、彼此影响、易受局限、难以变现、保值增值等个性，房地产墟市有很众特征，个中要紧的是：

　　(1)来往的房地产实物不行举办空间地位上的搬动，只可是房地产权益(如衡宇一齐权、维持用地运用权)的迁徙。

　　(3)供说情况、代价秤谌和代价走势等正在差异区域不尽一致、各具特点，是一个区域性墟市。一样以一个都市为一个墟市。

　　(4)容易展现垄断和投契。房地产投契是指不是为了运用而是为了再出售(或再进货)而短促进货(或出售)房地产，操纵房地产代价的涨落蜕化，以期从价差中收获的举动。

　　(5)较众地受法令、规矩、战略等的影响和局限，征求房地产墟市调控战略方法、筹办安排条目、用处管制等。

　　(8)来往步伐较繁复，来往一样需求缔结书面合同，需求处分产权过户手续等。

　　遵循差异的需求，可从差异的角度对房地产墟市举办分类。房地产墟市的几种要紧分类如下：

　　(1)遵循房地产流转次数，房地产墟市可分为房地产一级墟市、房地产二级墟市和房地产三级墟市。房地产一级墟市即维持用地运用权的出让墟市。房地产二级墟市即维持用地运用权出让后的房地产斥地和筹办，整个为维持用地运用权让与墟市，新斥地的商品房、经济合用住房等的初度来往墟市。房地产三级墟市即加入运用后的房地形成意以及租赁、典质等众种筹办方法，整个为商品房、经济合用住房、已购公有住房等的再次来往墟市。干系的分类另有土地一级墟市(也称为增量土地墟市)和土地二级墟市(也称为存量土地墟市)，新房墟市(也称为增量房墟市、住房一级墟市)和旧房墟市(也称为二手房墟市、存量房墟市、住房二级墟市)。

　　(2)遵循房地产来往方法，房地产墟市可分为房地形成意墟市和房地产租赁墟市。房地产因为价钱较大、寿命长期，其租赁行为有时比生意行为还要众，而不像通常的商品，要紧是生意行为。所以，房地产租赁墟市有时比房地形成意墟市还要大，还要活动，更加是住屋、写字楼这类房地产墟市。

　　(3)遵循房地产墟市区域局限，房地产墟市可分为区域房地产墟市和具体房地产墟市。整个可分为某个都市房地产墟市(如北京房地产墟市、上海房地产墟市、深圳房地产墟市等)、某个区域房地产墟市(如“长三角”区域房地产墟市、“珠三角”区域房地产墟市，东部区域房地产墟市、中部区域房地产墟市、西部区域房地产墟市，一线都市房地产墟市、二线都市房地产墟市、三线都市房地产墟市等)、宇宙房地产墟市。某个都市房地产墟市还可进一步分为市区房地产墟市、郊区房地产墟市，或者都市内差异区域的房地产墟市(如东城区房地产墟市、西城区房地产墟市等)。值得指出的是，区域墟市和具体墟市是相对而言的。如某个都市房地产墟市，相看待宇宙房地产墟市而言是区域房地产墟市，相看待都市内差异区域的房地产墟市而言是具体房地产墟市。

　　(4)遵循房地产来往主意，房地产墟市可分为房地产运用墟市和房地产投资墟市。房地产运用墟市是生意或租赁房地产的主意为自用的墟市。房地产投资墟市是生意或租赁房地产的主意为投资(出租、再卖或转租)的墟市。从进货房地产的主意来看，整个还可分为自用、出租、颓丧性保值、盘算踊跃转手。房地产具有运用和投资双重性，以运用为主意而进货的房地产也可用于投资，以投资为主意而进货的房地产正在投资时刻也可计划运用。

　　(5)遵循杀青来往与入住功夫的异同，房地产墟市可分为现房墟市和期房墟市。现房是指目前已修成的衡宇，期房是指目前尚未修成而正在改日修成的衡宇。

　　(6)遵循房地产用处(或性能、运用性子)，房地产墟市可分为寓居房地产墟市和非寓居房地产墟市。寓居房地产墟市可进一步分为一般住屋墟市、高等公寓墟市、别墅墟市等。非寓居房地产墟市可进一步分为贸易用房墟市、写字楼墟市、工业用房墟市等。

　　(7)遵循房地产层次(修制准绳、打扮装修准绳或者代价秤谌等)，房地产墟市可分为高等房地产墟市、中档房地产墟市和低档房地产墟市。高等、中档和低档的评判准绳及整个名称，因差异用处的房地产和差异的划分准绳而有所差异。比如，写字楼墟市一样分为甲级写字楼墟市、乙级写字楼墟市和丙级写字楼墟市。

　　(8)遵循房地产墟市所处功夫，房地产墟市可分为过去的墟市、现正在的墟市和改日的墟市。人们时常需求通晓过去和现正在的房地产墟市情况，预测改日的房地产墟市走势，需求比拟房地产现正在、过去和改日的代价、成交量、供应量等。过去和现正在的房地产墟市情况要紧靠考核获取，改日的房地产墟市走势依赖于预测获取。通晓过去和现正在的房地产墟市有助于预测改日的房地产墟市。